De uitdaging van werken op afstand: lessen uit 5 steden

Bron: The Pew Charitable Trusts Datum: 13 mei 2026

Overzicht

De COVID-19-pandemie heeft de economische vitaliteit van Amerikaanse steden in twijfel getrokken. De opkomst van werken op afstand betekende dat werknemers geen reistijd meer hadden en een beter vermogen kregen om werk en privéleven te combineren. Steden werden echter geconfronteerd met de mogelijkheid dat minder mensen zouden kiezen om in stedelijke gebieden te wonen en te werken. Voor steden vormt dit economische risico ook een budgetrisairco: de primaire inkomstenbronnen van steden — onroerendgoedbelasting, omzetbelasting en inkomstenbelasting — worden doorgaans beïnvloed door de waarde van kantoorpanden en de lonen en uitgaven van kantoorwerknemers.

In het september 2022-rapport “Work From Home and the Office Real Estate Apocalypse” wezen drie hoogleraren aan bedrijfskunde uit New York op de angstaanjagende mogelijkheid dat de economische en fiscale problemen van steden zichzelf zouden versterken; een vicieuze cirkel die zij een “doom loop” noemden. Zij stelden dat de dalende waarde van kantoorpanden de lokale belastinginkomsten zou verminderen, wat steden zou dwingen om diensten te korten of belastingen te verhogen. Als gevolg van deze budgettaire maatregelen zouden steden minder aantrekkelijke plekken worden om te wonen en te werken, wat zou leiden tot nog minder economische activiteit en inkomsten.

Stadsbestuurders, gemeentelijke analisten, onderzoekers en journalisten hebben de afgelopen jaren onderzocht hoe ernstig deze dreiging werkelijk is en welke plaatsen het meest kwetsbaar zijn. Tijdens de pandemie lag de focus vooral op een kleine groep steden. New York en San Francisco waren van bijzonder belang vanwege hun duidelijke kwetsbaarheden, waaronder grote kantoorsectoren, enkele van de duurste commerciële vastgoedeien van het land en een snel bevolkingsverlies aan het begin van de pandemie.

In recentere jaren hebben onderzoekers echter erkend dat er een breder perspectief nodig is. New York en San Francisco zijn mogelijk niet de steden met het grootste risico: het herstel van de kantoren in New York is bijzonder robuust geweest, terwijl de boom in kunstmatige intelligentie (AI) heeft gezorgd voor hernieuwd optimisme voor de op technologie gerichte economie van San Francisco. Het kijken naar andere steden is nuttig om de volledige omvang van het probleem te begrijpen en te bepalen of de risico's van werken op afstand geconcentreerd zijn in een paar atypische steden of de fiscale gezondheid van een veel breder scala aan plaatsen in gevaar brengen.

Sinds 2024 hebben het Urban-Brookings Tax Policy Center, Moody’s Ratings en het Lincoln Institute of Land Policy elk de mogelijke effecten van werken op afstand en leegstand in kantoren op de inkomsten van tientallen steden geprojecteerd. Dit rapport beoogt deze kwantitatieve analyses aan te vullen met een kwalitatieve blik op vijf steden: Atlanta, Boston, Dallas, Denver en Milwaukee.

In elke stad hebben onderzoekers van The Pew Charitable Trusts interviews gehouden met budget- en economische ontwikkelingsfunctionarissen, lokale experts en maatschappelijke en zakelijke groeperingen over de impact van de pandemie op de lokale economie, de effecten van werken op afstand en leegstand op de gemeentelijke begroting, en hoe leiders zich aanpassen.

Elke stad is geselecteerd omdat bepaalde datapunten suggereerden dat ze kwetsbaar zouden kunnen zijn. Zo zijn Boston en Dallas ongewoon afhankelijk van commerciële onroerendgoedbelastingen (die kunnen dalen als de waarde van kantoren afneemt), terwijl Atlanta enkele van de langste reistijden van het land heeft (wat werknemers kan ontmoedigen om terug te keren naar kantoor).

Hoewel deze vijf steden niet noodzakelijkerwijs representatief zijn voor het hele land, illustreren hun ervaringen de breedte van de impact van werken op afstand in plaatsen met verschillende economieën en belastingstructuren. Onderzoekers hebben ook nationale experts op het gebied van leegstand, stadsfinanciën en stedelijke ontwikkeling geïnterviewd voor extra context.

De effecten van werken op afstand op steden zijn tot nu toe beheersbaar gebleken, maar stadsleiders moeten zich bewust zijn van het feit dat deze niet in isolatie plaatsvinden. Steden worstelen ook met stijgende kosten, verminderde steun vanuit de staat en het federale niveau, en fragiele economieën. Zelfs als werken op afstand op zichzelf niet voldoende is om blijvende schade aan te richten, kan het in combinatie met deze andere factoren wel schadelijk zijn. Aanmoedigend is dat stadsleiders niet complacency zijn; ze proberen zich aan te passen en de vitaliteit van de centra te vernieuwen. De vooruitzichten voor steden zullen in grote mate afhangen van het succes van deze inspanningen en de mate van steun die zij ontvangen van beleidsmakers op staats- en federaal niveau.

Dit rapport biedt een overzicht van de nationale situatie en deelt vervolgens de bevindingen uit elke van de vijf steden. De belangrijkste bevindingen zijn:

• Hoewel deze steden aanzienlijk zijn beïnvloed door werken op afstand, is geen van hen echt in een "doom loop" terechtgekomen — in ieder geval nog niet. De belastinginkomsten zijn veerkrachtig gebleken, mede door sterke inkomstenstromen die niet beïnvloed worden door werken op afstand. Zo hebben hoge huizenprijzen de onroerendgoedbelasting voor woningen verhoogd.
• Ondanks de bescheiden effecten op de budgetten tot nu toe, blijft er risico bestaan. Omdat dalende kantoorwaarden de commerciële onroerendgoedbelasting slechts geleidelijk beïnvloeden, kennen steden de volledige impact nog niet.
• Stadscentra worstelen met toegenomen leegstand en minder voetgangersverkeer. Volgens meerdere geïnterviewden zorgde het verlies van kantoorwerknemers ervoor dat centra minder veilig en bruisend aanvoelden, waardoor ze minder aantrekkelijk werden voor winkeliers, bewoners en bezoekers.
• Conversies van kantoor naar woningen zijn een essentieel onderdeel van de inspanningen om gedepresseerde centra om te vormen tot complete wijken. Leiders richten zich op het vergroten van het woningaanbod in het centrum, het creëren van plekken die bezoekers aantrekken, het benutten van federale programma's, lokale stimulansen en zelfs het opkopen van onderbenutte gebouwen om conversies te stimuleren.
• Beslissingen op staatsniveau beïnvloeden direct hoe gemakkelijk steden zich kunnen aanpassen aan de post-pandemische realiteit. Staten bepalen de financiering, welke belastingen steden mogen heffen en welke tarieven gelden, en creëren programma's om herontwikkeling van centra aan te moedigen.

Het nationale beeld

Het debat over de doom loop

Tot nu toe zijn de ergste angsten van de "urban doom loop"-theoretici niet uitgekomen. De belastinginkomsten zijn verrassend stabiel gebleven. Na de initiële fiscale schok van de pandemie groeiden de belastinginkomsten van steden in 2022 en 2023, volgens een enquête van de National League of Cities. Hoewel de inkomsten recenter zijn verzwakt, is dit eerder een reflectie van algemene uitdagingen voor staats- en lokale overheden — met name zwakkere economische groei en het verlopen van tijdelijke federale COVID-steun — dan een direct gevolg van werken op afstand en leegstand.

Andere maatstaven voor stedelijke vitaliteit zijn hersteld. Veel grote steden verloren aanvankelijk bevolking, maar bijna alle groeiden in 2024 weer. De misdaadcijfers in steden zijn gedaald na een piek tijdens de pandemie. Steden hebben geprofiteerd van het herstel van binnenlands zakelijk en recreatief reizen. Gezien het geheel staan steden onder fiscale en economische druk, maar er is weinig bewijs voor een significante neerwaartse spiraal.

"Niemand noemt het meer een doom loop," vertelde Sarah Sullivant, managing director bij S&P Global Ratings, aan Pew.

Maar zoals Stijn Van Nieuwerburgh, professor aan de Columbia Business School, opmerkte: veel stappen in het doom loop-proces zijn verlopen zoals voorspeld. De leegstand in kantoren steeg naar recordniveaus en bereikte in 2025 nieuwe hoogtepunten, zelfs terwijl sommige werkgevers een hoger aantal dagen op kantoor vereisen. Als gevolg hiervan zijn de verkoopprijzen van kantoorpanden in het hele land gekelderd. Eigenaren van deze gebouwen verkeren vaak in financiële nood en worstelen met het terugbetalen van leningen of het afsluiten van nieuwe, betaalbare leningen.

Wat verrassend is, zo vertelde Nieuwerburgh aan Pew, is dat de problemen op de kantorenmarkt geen directer effect hebben gehad op de stadsfinanciën. Hiervoor zijn enkele mogelijke verklaringen:

1. Beperkt aandeel in totale inkomsten: De belastingen die direct worden beïnvloed door kantoorwaarden — vooral commerciële onroerendgoedbelastingen — maken vaak een te klein deel uit van de totale inkomsten om de fiscale koers van een stad fundamenteel te veranderen. Veel grote steden halen een aanzienlijk deel van hun inkomsten uit omzetbelasting, inkomstenbelasting of andere heffingen.
2. Dominantie van residentiële belastingen: Commerciële onroerendgoedbelasting is slechts een deel van de totale onroerendgoedbelasting; in de meeste steden leveren woningen meer op. Bovendien zijn de inkomsten uit residentiële onroerendgoedbelasting gestegen als gevolg van de aanhoudend hoge huizenprijzen.
3. Zelfcorrigerende mechanismen: In veel steden is zwakte in de onroerendgoedbelasting tot op zekere hoogte zelfcorrigerend. Als de waarden dalen, kunnen stadsbestuurders de belastingtarieven verhogen om dit te compenseren. Hoewel dit beperkt kan worden door wetgeving, politiek of economische druk, passen steden onroerendgoedbelastingtarieven routinerender aan dan staten hun inkomsten- of omzetbelastingen verhogen.

Verschillende studies om de effecten van leegstand te kwantificeren, tonen betekenisvolle maar beheersbare effecten. Een studie uit 2024 van het Tax Policy Center onder 47 steden wees uit dat in slechts vijf steden commerciële onroerendgoedbelasting meer dan 20% van de totale inkomsten uitmaakte. Een analyse van Moody’s Ratings uit 2024 vond dat de meeste steden minder dan 2% verlies in totale inkomsten leden door een scherpe daling van commerciële waarden.

Er is echter ook een minder optimistische verklaring: er is simpelweg nog niet genoeg tijd verstreken. Er zijn verschillende redenen waarom zwakte op de kantorenmarkt niet direct vertaalt in zwakke gemeentelijke inkomsten:

• Vertraging in taxaties: Onroerendgoedbelastingen dalen pas nadat de getaxeerde waarde daalt. Taxaties vinden op verschillende schema's plaats, en zelfs dan hebben ze vaak pas het volgende jaar effect op de belastingrekening.
• Huurcontracten: Taxaties zijn vaak gebaseerd op de gegenereerde inkomsten. Omdat huurders vaak langetermijncontracten tekenen, dalen de inkomsten van een gebouw pas wanneer deze contracten verlopen en de eigenaar de ruimte niet tegen dezelfde prijs kan verhuren.
• "Extend and pretend": De grootste problemen ontstaan wanneer eigenaren hun hypotheken niet kunnen afbetalen of herfinancieren. Dit zou normaal leiden tot gedwongen verkopen of executies, wat de werkelijke waardedaling blootlegt. Echter, veel kredietverstrekkers zijn net zo gretig als eigenaren om dit te vermijden; zij willen niet eigenaar worden van een problematisch actief. In plaats daarvan staan ze toe dat betalingen worden uitgesteld of verlengen ze leningen onder bestaande voorwaarden, een strategie die bekend staat als “extend and pretend”.

Vanwege deze factoren kan het te vroeg zijn om de omvang van de uitdagingen voor stadsbudgetten definitief vast te stellen. Nieuwerburgh ziet de situatie anders dan optimisten: "Ik heb altijd gedacht dat dit een langzame treinramp zou worden."

Worstelende stadscentra

Hoewel budgetfunctionarissen de fiscale effecten van leegstand vaak bagatelliseren, zijn leiders die zich specifiek richten op de stadscentra minder optimistisch. Zij zien dat werken op afstand de vitaliteit van de wijken heeft weggezogen. Lokale leiders stellen dat stadscentra nog steeds cruciaal zijn voor de economie, de budgetten en het imago en de cultuur van een stad.

Het is duidelijk dat niet elke wijk met kantoorgebouwen in dezelfde mate worstelt. Traditionele centra met oudere kantoorgebouwen (gebouwd in de jaren '80 of eerder) hebben over het algemeen hogere leegstand, grotere waardedalingen en minder voetgangersverkeer dan nieuwere kantoorwijken.

Deze wijken worstelen om drie redenen:

1. Flight to quality: Nu de vraag naar kantoorruimte is gedaald, trekken huurders naar nieuwere gebouwen met meer voorzieningen.
2. Gebrek aan mixed-use: Oudere centra werden gebouwd voordat multifunctionele ontwikkeling in trek raakte. Ze hebben minder bewoners en dus minder alternatieve bronnen van activiteit wanneer kantoren wegvallen.
3. Sociale problematiek: Stadscentra waren vaak het epicentrum van uitdagingen zoals criminaliteit en dakloosheid, mede omdat sociale voorzieningen en gevangenissen daar vaak geconcentreerd zijn.

In Denver leidde het verlies van kantoorwerknemers ertoe dat straten in het bovenstadscentrum verlaten aanvoelden en dakloosheid zichtbaarder werd, wat leidde tot meer terughoudendheid bij bezoekers om terug te keren — een "doom loop" op microschaal. Alleen in Milwaukee beschouwen leiders hun centrum als goed presterend, mede door korte reistijden en een groeiende residentiële populatie.

Bijna universeel denken stadsbestuurders dat de beste oplossing is om verouderde zakendistricten om te vormen tot complete wijken met parken, evenementenlocaties en publieke ruimtes. Dat betekent vooral dat er veel meer mensen in het centrum moeten kunnen wonen.

Kantoorpanden zijn hierbij zowel de bron van het probleem als een potentiële oplossing. De meeste grote steden hebben financiële stimulansen, zoals belastingvoordelen, ingevoerd om conversies naar woningen te stimuleren. Dallas overweegt bijvoorbeeld de grenzen van zijn historische district uit te breiden, zodat ook gebouwen die nog geen 50 jaar oud zijn, in aanmerking komen voor federale belastingkredieten. New York City heeft een "Office Conversion Accelerator"-programma opgezet om de haalbaarheid van projecten te beoordelen en vergunningen te versnellen.

Deze inspanningen kampen met economische tegenwind door hoge rentes en materiaalkosten. Toch zijn experts optimistischer geworden over de geschiktheid van kantoorpanden voor conversie. Waar men eerst dacht dat diepe vloerplaten en een gebrek aan licht conversies onmogelijk maakten, stelt Nieuwerburgh nu: "Mijn nieuwe visie is dat elk kantoorgebouw kan worden geconverteerd. De enige vraag is: tegen welke kosten?"

Kantoor-naar-studentenkamers (Office-to-Dorm) Conversies naar studentenhuisvesting kunnen goedkoper zijn omdat ze minder keukens, badkamers en loodgieterswerk vereisen. In Hartford en Washington, D