Rechtszaken over algoritmische huurprijzen nemen toe door nieuwe staats- en lokale wetgeving

Na federale, staatsgebonden en private rechtszaken tegen RealPage, Yardi en verhuurders die naar verluidt gebruikmaakten van producten voor omzetbeheer, hebben staten en gemeenten in het hele land wetten aangenomen die het gebruik van algoritmen of software voor prijsoptimalisatie beperken. Deze software wordt gebruikt om huren, concessies, leasevoorwaarden of bezettingsgraden te delen of aan te bevelen. Deze wetten machtigen vaak handhaving via een combinatie van individuele procesbevoegdheid (private rights of action) en publieke handhavingsmechanismen, wat heeft geleid tot een nieuwe golf van procederen.

Recente acties op countyniveau in San Francisco, San Diego, Seattle, Philadelphia en Providence (RI) suggereren dat eisers en lokale overheden deze wetten beginnen te gebruiken om vervolgclaims in te dienen op de RealPage-litigatie. Deze ontwikkeling is significant omdat sommige van de nieuwe statuten naar verluidt een potentieel eenvoudiger pad naar aansprakelijkheid bieden dan traditionele antitrust-claims en substantiële wettelijke schadevergoedingen, vergoeding van proceskosten en, in sommige jurisdicties, terugkerende boetes per unit toestaan.

Algoritmische litigatie in residentieel vastgoed leidt tot wetten en verordeningen die vervolgclaims inspireren

De nieuwe zaken leunen zwaar op het feitelijke dossier dat is opgebouwd in de RealPage-litigatie, inclusief beschuldigingen over het gebruik van niet-publieke concurrentie-informatie en publieke bekentenissen over het gebruik van omzetbeheerproducten door specifieke verhuurders. Een groep zaken die in juli en augustus 2026 zijn aangespannen, illustreert de opkomende vervolgstrategie:

• Een huurder in San Francisco spande de zaak Gomez v. Greystar Management Services LLC aan in het Northern District of California, met de bewering dat Greystar de San Francisco Administrative Code § 37.10C schond door het vermeende gebruik van producten van RealPage en Yardi. De verordening verbiedt verhuurders het gebruik van kwalificerende algoritmische hulpmiddelen die niet-publieke concurrentie-informatie berekenen om advies te geven over huur of bezetting. Elke maand van gebruik voor elke getroffen wooneenheid kan een afzonderlijke overtreding vormen; huurders kunnen schadevergoeding, een verbod en civiele boetes tot $1.000 per overtreding eisen (S.F. Admin. Code § 37.10C(b) en (d)).
• Een huurder in San Diego spande de zaak Keller v. UDR Inc. aan in het Southern District of California onder de San Diego Municipal Code § 98.1103, met de bewering dat UDR onjuist gebruikmaakte van RealPage-producten. San Diego staat eveneens huurdersacties toe voor schadevergoeding, een verbod en boetes tot $1.000 per overtreding, waarbij elke maand en elk getroffen huurobject potentieel een afzonderlijke overtreding vormt (San Diego Mun. Code §§ 98.1103(b) & 98.1104(a)).
• In Seattle zijn inmiddels ten minste twee soortgelijke zaken ontstaan. In Nicolas v. Essex Management Corp. stellen eisers dat Essex Management, Essex Property Trust, RealPage en Yardi de Seattle Municipal Code Chapter 7.34 schonden door verboden "coördinerende diensten" te gebruiken in verband met meergezinswoningen in Seattle. Daarnaast voeren eisers in Romano v. UDR Inc. een soortgelijke theorie aan tegen UDR en RealPage. De verordening van Seattle verbiedt uitdrukkelijk specifieke algoritmische coördinerende diensten en voorziet in boetes tot $7.500 per overtreding (Seattle Mun. Code ch. 7.34.040).
• In Liu v. Willow Bridge Property Company LLC and RealPage Inc. stelt een groep huurders in Philadelphia dat Willow Bridge RealPage-diensten heeft afgenomen en gebruikt in strijd met Philadelphia Code § 9-813. In Jahanbakhsh v. Greystar stelt een andere groep huurders in Philadelphia soortgelijke claims tegen Greystar. De verordening van Philadelphia staat een benadeelde partij toe te kiezen tussen wettelijke schadevergoedingen van $2.000 per overtreding of drievoudige werkelijke schadevergoeding, samen met equitable relief, rente en vergoeding van advocatenkosten en kosten (Phila. Code § 9-813(2)(c)(i)).
• In een publieke handhavingsactie heeft de stad Providence claims ingediend tegen Audubon Capital Partners, LLC in de Providence Municipal Court onder Providence Code § 13-70, met de bewering dat Audubon een dynamisch prijssysteem gebruikte om huurprijzen te coördineren bij 95 Lofts, in strijd met het verbod van de stad op algoritmische huurprijssystemen. De verordening machtigt de stadsjurist om handhavingsacties aan te spannen en voorziet in civiele boetes tot $500 per dag per overtreding, evenals kosten en advocatenkosten bij een succesvolle handhavingsactie (Providence Code §§ 13-71 & 13-72).

Lokale regelgeving breidt zich snel uit

De gemeentelijke regelgeving met betrekking tot het gebruik van algoritmische prijsinstrumenten voor het vaststellen van huurprijzen in meergezinswoningen is snel ontwikkeld, maar niet uniform. Sommige regels vullen het bestaande antitrustrecht aan, terwijl andere specifieke verboden voor verhuurders en directe rechtsmiddelen voor huurders creëren. Definities van verboden gegevens en diensten verschillen, evenals de beschikbaarheid van private acties, wettelijke schadevergoedingen en de vergoeding van proceskosten.

Veel andere gemeentelijke regelgevingen zijn nog in behandeling, waaronder in Montgomery County (Maryland), Evanston (Illinois) en Rhode Island.

Wat de nieuwe gemeentelijke wetten betekenen voor bestaande compliance-maatregelen

De nieuwe gemeentelijke zaken en regelgeving ontstaan tegen een belangrijke achtergrond: de industrie voor meergezinswoningen en leveranciers van omzetbeheer hebben al aanzienlijke wijzigingen doorgevoerd als reactie op diverse onderzoeken en gerelateerde wetgeving. Overeenkomsten met verschillende grote vastgoedbeheerders beperken het gebruik van omzetbeheersoftware die vertrouwt op niet-publieke informatie van concurrenten voor huuraanbevelingen. Diverse softwareleveranciers hebben producten aangepast om het gebruik van niet-publieke concurrentiegegevens bij het genereren van prijsaanbevelingen te elimineren of te beperken. De resolutie van de federale overheid met RealPage vereist evenzo aanzienlijke beperkingen op het gebruik van niet-publieke, competitief gevoelige informatie van concurrenten.

Deze wijzigingen kunnen het toekomstige risico onder veel van de nieuwe gemeentelijke verordeningen materieel verminderen, maar ze elimineren niet noodzakelijkerwijs litigatie over gedrag uit het verleden. Verscheidene lokale wetten werden van kracht — waarvan vele het gebruik van coördinatiediensten of software verbieden, zelfs als deze vóór de ingangsdatum van de wet waren verkregen — terwijl verhuurders en softwareleveranciers hun praktijken nog aan het aanpassen waren. Sommige verordeningen beschouwen elke getroffen unit en elke maand van verboden gebruik als een afzonderlijke overtreding. De datum waarop een specifiek product of object stopte met het gebruik van verboden gegevens is daarom een kritiek punt bij het bepalen van zowel de aansprakelijkheid als de omvang van een mogelijke claimgroep (class).

De gemeentelijke wetten leggen ook een grote nadruk op documentatie van softwarefunctionaliteit op objectniveau. Eigenaren en beheerders moeten voor elke relevante jurisdictie kunnen identificeren welke omzetbeheerproducten zijn gebruikt, wanneer relevante functionaliteit is ingeschakeld of uitgeschakeld, welke gegevensbronnen aanbevelingen genereerden, en of aanbevelingen bleven vertrouwen op niet-publieke concurrentie-informatie nadat een lokaal verbod van kracht werd. Verklaringen van leveranciers dat een product is aangepast, moeten worden gedocumenteerd en getoetst aan de definities in de toepasselijke verordening, in plaats van er simpelweg vanuit te gaan dat dit de compliance over verschillende jurisdicties oplost.

Deze kwesties kunnen ook belangrijke verweren bieden. De bewering van een eiser dat een verhuurder is geabonneerd op RealPage, Yardi of een ander omzetbeheerplatform, betekent niet noodzakelijkerwijs dat elk object de verboden functionaliteit gedurende de voorgestelde periode heeft gebruikt. Productversies, configuratiewijzigingen, gegevensbronnen en effectieve data kunnen bepalen of — en hoe lang — een specifiek lokaal verbod is geschonden.

Wat eigenaren en vastgoedbeheerders zouden moeten doen

Eigenaren en vastgoedbeheerders dienen enkele directe stappen te overwegen om de risico's van gemeentelijke regelgeving te begrijpen en te beperken:

• Maak een matrix van ingangsdata van verordeningen: Koppel voor elk getroffen object de ingangsdatum van de verordening aan de data waarop het prijsproduct en de specifieke datafunctionaliteit zijn gebruikt.
• Toets de uitzonderingen van de verordening in plaats van te vertrouwen op een label "antitrust-compliant": Een product kan voldoen aan een federaal schikkingsovereenkomst (consent decree), maar moet nog steeds afzonderlijk worden beoordeeld tegen de definitie van een "algoritmisch apparaat", "coördinerende dienst", verboden gegevens of toegestane historische/publieke datarapportage van een stad.
• Identificeer nu de potentiële afkapdatum van de claimperiode: Als verboden functionaliteit is uitgeschakeld, documenteer dan de datum en de getroffen objecten. In een rechtszaak kan dit bewijs essentieel zijn om wettelijke boetes te beperken, een voorgestelde claimgroep te verkleinen en aannames uit te dagen dat een relatie met een leverancier automatisch betekent dat er sprake was van continu verboden gebruik.
• Evalueer de legaliteit van potentieel toepasselijke verordeningen: Veel lokale verordeningen zijn de eerste in hun soort en kunnen vatbaar zijn voor aanvechting, bijvoorbeeld wat betreft de bevoegdheid van de gemeente om de verordening uit te vaardigen, of deze onredelijk bestraffend is en in hoeverre er sprake is van terugwerkende kracht.